西藏城投2015年公司債券受托管理事務(wù)年度報告(2016年度)
西藏城市發(fā)展投資股份有限公司
2015年公司債券
受托管理事務(wù)年度報告
（2016 年度）
債券受托管理人
（住所：北京市西城區(qū)金融大街35號國際企業(yè)大廈C座2-6層）
年月日
重要聲明
中國銀河證券股份有限公司（以下簡稱“銀河證券”）編制本報告的內(nèi)容及信息均來源于西藏城市發(fā)展投資股份有限公司（以下簡稱“西藏城投”、“公司”或“發(fā)行人”）2017年3月18日對外披露的《西藏城市發(fā)展投資股份有限公司2016 年年度報告》等公開披露文件、第三方中介機構(gòu)出具的專業(yè)意見以及發(fā)行人向銀河證券出具的說明文件。銀河證券對報告中所包含的內(nèi)容和信息未進行獨立驗證，也不就該等內(nèi)容和信息的真實性、準確性和完整性做出任何保證或承擔任何責任。
本報告不構(gòu)成對投資者進行或不進行某項行為的推薦意見，投資者應(yīng)對相關(guān)事宜做出獨立判斷，而不應(yīng)將本報告中的任何內(nèi)容據(jù)以作為銀河證券所作的承諾或聲明。在任何情況下，未經(jīng)銀河證券書面許可，不得用作其他任何用途，投資者依據(jù)本報告所進行的任何作為或不作為，銀河證券不承擔任何責任。
目錄
第一節(jié) 本次公司債券概要......4
一、核準文件和核準規(guī)模......4
二、本次債券基本情況......4
第二節(jié) 發(fā)行人2016年度經(jīng)營情況和財務(wù)狀況......6
一、發(fā)行人基本情況......6
二、發(fā)行人2016年度經(jīng)營狀況......7
三、發(fā)行人2016年度財務(wù)狀況......9
第三節(jié) 發(fā)行人募集資金使用情況......12
一、本次公司債券募集資金情況......12
二、本次公司債券募集資金實際使用情況......12
第四節(jié) 本次債券擔保人情況......13
第五節(jié) 債券持有人會議召開情況......14
第六節(jié) 本次公司債券付息及贖回情況......15
第七節(jié) 本次公司債券跟蹤評級情況......16
第八節(jié) 其他重要事項......17
一、對外擔保情況......17
二、涉及的未決訴訟或仲裁事項......17
三、相關(guān)當事人......17
四、實施重大資產(chǎn)重組情況......17
五、重大事項......18
第一節(jié) 本次公司債券概要
一、核準文件和核準規(guī)模
西藏城市發(fā)展投資股份有限公司（以下簡稱“發(fā)行人”、“公司”或“西藏城投”）2015年公司債券經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)許可【2015】2032號文核準，發(fā)行人獲準向合格投資者公開發(fā)行面值不超過9億元（含9億元）的公司債券。
二、本次債券基本情況
債券名稱：本次公司債券的名稱為西藏城市發(fā)展投資股份有限公司2015年
公司債券。
債券簡稱及代碼：債券簡稱為“15藏城投”，代碼為“122491”。
發(fā)行總額：9億元。
票面金額和發(fā)行價格：本次債券面值100元，按面值平價發(fā)行。
債券期限：7年期，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率和投資者回售選擇權(quán)。
利率上調(diào)選擇權(quán)：發(fā)行人為本次債券設(shè)置發(fā)行人利率上調(diào)選擇權(quán)。發(fā)行人將有權(quán)決定是否在本次債券存續(xù)期的第5年末上調(diào)本次債券后2年的票面利率。發(fā)行人將于本次債券第5個計息年度付息日前的第30個交易日，在中國證監(jiān)會指定的信息披露媒體上發(fā)布關(guān)于是否上調(diào)本次債券票面利率以及上調(diào)幅度的公告。
若發(fā)行人未行使利率上調(diào)權(quán)，則本次債券后續(xù)期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
投資者回售選擇權(quán)：發(fā)行人為本次債券設(shè)置回售條款。在發(fā)行人發(fā)出關(guān)于是否上調(diào)本次債券票面利率及上調(diào)幅度的公告后，投資者有權(quán)選擇在本次債券第5個計息年度付息日將其持有的本次債券全部或部分按面值回售給發(fā)行人。本次債券第 5 個計息年度付息日即為回售支付日，公司將按照上交所和債券登記機構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則完成回售支付工作。公司發(fā)出關(guān)于是否上調(diào)本次債券票面利率及上調(diào)幅度的公告之日起 3 個交易日內(nèi)，行使回售權(quán)的債券持有人可通過指定的交易系統(tǒng)進行回售申報，債券持有人的回售申報經(jīng)確認后不能撤銷，相應(yīng)的公司債券份額將被凍結(jié)交易；回售申報期不進行申報的，則視為放棄回售選擇權(quán)，繼續(xù)持有本次債券并接受上述關(guān)于是否上調(diào)本次債券票面利率及上調(diào)幅度的決定。
還本付息方式及支付金額：本次債券采用單利按年計息，不計復(fù)利，逾期不另計息。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。
本次債券于每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權(quán)登記日收市時所持有的本次債券票面總額分別與債券對應(yīng)的票面年利率的乘積之和；于兌付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兌付債權(quán)登記日收市時各自所持有的本次債券到期最后一期利息及等于債券票面總額的本金。
起息日：2015年10月15日
付息日：本次債券5+2年期品種的付息日為2016年至2022年間每年的10
月15日，若投資者行使回售選擇權(quán)，則回售部分債券的付息日為自2016年至
2020年每年的10月15日，前述日期如遇法定節(jié)假日或休息日，則兌付順延至
下一個工作日，順延期間不另計息。
本金兌付日：本次債券5+2年期品種的兌付日為2022年10月15日，若投
資者行使回售選擇權(quán)，則回售部分債券的兌付日為2020年10月15日，前述日
期如遇法定節(jié)假日或休息日，則兌付順延至下一個工作日，順延期間不另計息。
債券利率及確定方式：本次公開發(fā)行公司債券為固定利率債券，采取單利按年計息，逾期不另計息。票面利率由公司和主承銷商通過市場詢價協(xié)商確定。
擔保人及擔保方式：本次債券無擔保。
發(fā)行時信用級別及資信評級機構(gòu)：經(jīng)上海新世紀資信評估投資服務(wù)有限公司綜合評定，發(fā)行人的主體信用等級為AA，本次債券的信用等級為AA。
債券受托管理人：中國銀河證券股份有限公司
募集資金用途：本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于償還銀行借款，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。具體募集資金用途請參見本受托管理事務(wù)報告“第三節(jié)發(fā)行人募集資金使用情況”。
第二節(jié) 發(fā)行人2016年度經(jīng)營情況和財務(wù)狀況
一、發(fā)行人基本情況
公司名稱 西藏城市發(fā)展投資股份有限公司
英文名稱 TibetUrbanDevelopmentandInvestmentCo.,LTD
成立時間 1996年10月25日
上市時間 1996年11月8日
上市地點 上海證券交易所
股票簡稱 西藏城投
股票代碼 600773
法定代表人 朱賢麟
董事會秘書 符蓉
聯(lián)系方式 021-63536929
注冊資本 729,213,663元
實繳資本 729,213,663元
注冊地址 西藏自治區(qū)拉薩市金珠西路75號2樓
辦公地址 （拉薩總部）西藏拉薩城關(guān)區(qū)金珠西路75號
（上海）上海市天目中路380號北方大廈23樓
郵政編碼： （拉薩）850000
（上海）200070
一般經(jīng)營項目：對礦業(yè)、金融、實業(yè)的投資；（不具體從事
經(jīng)營范圍 以上經(jīng)營項目）。建材銷售；建筑工程咨詢。（經(jīng)營項目涉及
行政許可的，憑行政許可證或?qū)徟募?jīng)營）
組織機構(gòu)代碼 21966407-1
證監(jiān)會行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)（行業(yè)代碼：K70）
二、發(fā)行人2016年度經(jīng)營狀況
報告期內(nèi)，公司董事會與管理層全力踐行公司“創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的戰(zhàn)略，一方面，公司圍繞房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，加快項目建設(shè)和銷售，按照公司發(fā)展規(guī)劃穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)合市場的實際情況，拓寬營銷渠道、豐富營銷手段，在加快普通住宅的開發(fā)和銷售的同時，探索商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和研究。
另一方面，在做好房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的同時，公司以礦業(yè)投資和新材料為重點，拓展多元化經(jīng)營，促進公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推進鹽湖礦產(chǎn)資源和石墨烯雜化材料的開發(fā)，取得了一定的進展。鹽湖礦業(yè)開發(fā)方面，打通了碳酸鋰提取的工藝路線，形成了相對成熟完整和穩(wěn)定的兩湖協(xié)同開發(fā)工藝流程，基于獨特資源稟賦形成的這一工藝流程獲得了17項發(fā)明專利，為批量生產(chǎn)創(chuàng)造了條件。報告期內(nèi)已有一定量產(chǎn)產(chǎn)品，但品質(zhì)尚不穩(wěn)定，未來將進一步做好工藝路線的優(yōu)化，為2017年的量產(chǎn)做好準備。新材料方面，北京懷柔石墨烯噸級生產(chǎn)線先后經(jīng)過項目設(shè)計、設(shè)備采購、基礎(chǔ)建設(shè)、裝置安裝、設(shè)備調(diào)試和竣工驗收等工作，目前已經(jīng)建成并投料試車成功。
（一）發(fā)行人2016年度經(jīng)營情況
2016年公司實現(xiàn)營業(yè)收入275,086.21萬元，利潤總額8,680.84萬元，歸屬
于上市公司股東的凈利潤7,338.20萬元。2016年公司在售項目共12個，營業(yè)收
入主要來自公司的和源大樓、和源企業(yè)廣場、和源祥邸、和源馨苑項目。
2016年公司實現(xiàn)合同銷售面積3.10萬平方米，實現(xiàn)合同銷售收入7.03億元。
截至2016年末，公司可供出售的住宅面積為15.80萬平方米，可供出售的辦公
樓面積為0.29萬平方米，可供出售商鋪面積為1.43萬平方米。
（二）發(fā)行人行業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)狀況
1、報告期內(nèi)房地產(chǎn)儲備情況
單位：萬元
持有待開 一級土 規(guī)劃計容 是/否涉 合作開發(fā) 合作開
序 持有待開發(fā) 發(fā)土地的 地整理 建筑面積 及合作 項目涉及 發(fā)項目
號 土地的區(qū)域 面積（平方 面積（平 （平方米） 開發(fā)項 的面積（平 的權(quán)益
米） 方米） 目 方米） 占比（%）
1 福建省泉州 69,259.00 - 268,318.50 是 268,318.50 85.01
市
陜西省西咸 108,332.00 - 164,389.00 164,389.00
2 新區(qū) 是 58.79
138,007.20 - 207,011.00 207,011.00
2、報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
在建項 項目規(guī)劃 報告期
序 經(jīng)營 目/新 項目用地 計容建筑 總建筑面 在建建筑 已竣工面 總投資 實際投
號 地區(qū) 項目 業(yè)態(tài) 開工項 面積（平 面積（平 積（平方 面積（平方 積（平方 額 資額
目/竣 方米） 方米） 米） 米） 米） （億元） （億元）
工項目
泉州
1 福建 東海 住宅 在建 71,930 327,678 435,078 222,503.98 0 29.43 2.96
泉州 組團
項目
橋東
2 上海 商辦 商辦 在建 14,168.26 56,673.03 79,643.45 79,643.45 0 16.8 0.57
樓項
目
佘山
3 上 和園 住宅 在建 119,762 99,150.48 217,092.61 217,092.61 0 36.59 1.17
海 二期
項目
3、報告期內(nèi)房地產(chǎn)銷售情況
序號 地區(qū) 項目 經(jīng)營業(yè)態(tài) 可供出售面積 已預(yù)售面積
（平方米） （平方米）
1 福建泉州 海宸尊域 住宅 126,093.27 13,916.24
2 上海松江 佘山和園 住宅 25,529.69 15,174.55
3 上海靜安 和源企業(yè)廣場 辦公 4,497.73 1,643.32
4 上海靜安 和源大樓 商住 835.21 835.21
5 上海靜安 存量商業(yè) 商業(yè) 16,252.18 1,981.56
6 上海靜安 車位 車位 40,661.72 10,374.44
7 上海靜安 和源馨苑 住宅 24,970.11 1,677.31
8 上海嘉定 富友嘉園 住宅 1,880.48 869.41
9 上海靜安 彭浦十期C塊 住宅 17,687.96 6,485.63
二期
4、報告期內(nèi)房地產(chǎn)出租情況
單位：萬元
出租房地產(chǎn) 出租房地產(chǎn)的 是否采 租金收入/
序號 地區(qū) 項目 經(jīng)營 的建筑面積 租金收入（元/ 用公允 房地產(chǎn)公
業(yè)態(tài) （平方米） 年） 價值計 允價值
量模式 （%）
1 上海 北方大 租賃 4,660.58 5,706,096 否 -
廈
2 上海 秣陵路 租賃 1,893.65 1,030,860 否 -
100號
俞涇港
3 上海路6號5 租賃 1,297.4 747,302.40 否 -
樓
4 上海 和源名 租賃 5,675.63 3,928,728.24 否 -
稱
5 上海 普善路 租賃 1,390.21 1,751,664.60 否 -
115號
6 上海 和源企 租賃 843.17 251,940 否 -
業(yè)廣場
三、發(fā)行人2016年度財務(wù)狀況
（一）發(fā)行人主營業(yè)務(wù)收入和成本情況如下：
1、主營業(yè)務(wù)行業(yè)情況
單位：萬元
毛利率 營業(yè)收入 營業(yè)成本 毛利率比
分行業(yè) 營業(yè)收入 營業(yè)成本 （%） 比上年增 比上年增 上年增減
減（%） 減（%） （%）
房地產(chǎn)銷售 272,789.37 241,467.81 11.48 267.93 324.39 -11.78
2、主營業(yè)務(wù)分產(chǎn)品情況
單位：萬元
分行業(yè) 營業(yè)收入 營業(yè)成本 毛利率 營業(yè)收入 營業(yè)成本 毛利率比
（%） 比上年增 比上年增 上年增減
減（%） 減（%） （%）
北方佳苑 21.50 10.00 53.49 -98.88 -96.95 -29.40
富友嘉園 787.94 137.40 82.56 -62.38 -82.47 19.98
和源福邸 268.56 134.64 49.87 -57.89 -92.66 237.67
和源大樓 1,872.00 726.69 61.18 428.38 398.29 2.34
和源企業(yè)廣 7,619.69 4,857.80 36.25 139.68 140.54 -0.23
場
和源祥邸 903.52 525.00 41.89 266.69 250.00 2.77
和泰花園 0.00 0.00 -100.00 -100.00
臨汾名城 1,503.56 509.55 66.11 14.16 11.44 0.83
和源名城一 1,466.80 571.98 61.00 -82.80 -90.91 34.79
期
和源馨苑 232,131.29 208,653.32 10.11 472.87 484.29 -1.76
和源名城二 -862.19 433.84 -150.32 -105.78 -95.12 -190.73
期
佘山和園 27,076.69 24,907.59 8.01 - - -
（二）根據(jù)發(fā)行人2016年度經(jīng)審計的財務(wù)報表，主要會計數(shù)據(jù)如下：
1、發(fā)行人盈利能力
2016年度，發(fā)行人合并利潤表主要數(shù)據(jù)如下：
單位：萬元
項目 2016年 2015年 增減 增減幅度(%)
營業(yè)收入 275,086.52 76,152.46 198,934.06 261.23
營業(yè)利潤 8,792.33 7,157.03 1,635.30 22.85
凈利潤 6,153.58 5,728.63 424.95 7.42
歸屬于母公司所 7,338.20 6,242.85 1,095.35 17.55
有者的凈利潤
2、發(fā)行人資產(chǎn)負債表狀況
截至2016年2月31日，發(fā)行人資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)如下：
單位：萬元
項目 2016年 2015年 增減 增減幅度(%)
資產(chǎn)總計 927,128.48 1,106,477.66 -179,349.18 -16.21
負債合計 654,650.72 848,260.50 -193,609.78 -22.82
歸屬于與母公司 255,831.45 248,797.85 7,033.60 2.83
股東權(quán)益合計
少數(shù)股東權(quán)益 16,646.32 9,419.30 7,227.02 76.73
3、發(fā)行人現(xiàn)金流量狀況
2016度，發(fā)行人現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)如下：
單位：萬元
項目 2016年 2015年 增減 增減幅度(%)
經(jīng)營活動產(chǎn)生的 -7,918.69 119,754.00 -127,672.69 -106.61
現(xiàn)金流量凈額
投資活動產(chǎn)生的 -90,979.35 -16,011.70 -74,967.65 468.21
現(xiàn)金流量凈額
籌資活動產(chǎn)生的 -39,304.19 -114,732.03 75,427.84 -65.74
現(xiàn)金流量凈額
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價 -138,202.23 -10,989.73 -127,212.50 1157.56
物凈增加額
第三節(jié) 發(fā)行人募集資金使用情況
一、本次公司債券募集資金情況
發(fā)行人經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)許可【2015】2032號文批準，于2015年10月面
向合格投資者公開發(fā)行了人民幣90,000萬元的公司債券，本次公司債券募集資
金總額扣除承銷費用和發(fā)行登記費用后的凈募集款項共計89,280萬元，該款項
已于2015年10月20日匯入發(fā)行人指定的銀行賬戶。
根據(jù)本次債券募集說明書的相關(guān)內(nèi)容，募集資金扣除發(fā)行費用后，公司擬安排募集資金89,280萬元償還銀行借款，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。
二、本次公司債券募集資金實際使用情況
根據(jù)發(fā)行人2015年度報告以及相關(guān)說明，本次債券募集資金全部嚴格按照
募集說明書中的約定使用募集資金。本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后，已全部用于償還全資孫公司上海國投置業(yè)有限公司銀行貸款，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。
本次公司債券的募集資金已經(jīng)全部使用完畢。
1-1-12
第四節(jié) 本次債券擔保人情況
本次債券為無擔保債券。
第五節(jié) 債券持有人會議召開情況
2016 年度內(nèi)，發(fā)行人未發(fā)生需召開債券持有人會議的事項，未召開債券持
有人會議。
第六節(jié) 本次公司債券付息及贖回情況
公司已于2016年10月完成2015年10月15日至2016年10月14日期間的
本次債券利息支付工作。
報告期內(nèi)，本次債券無贖回情況發(fā)生。
第七節(jié) 本次公司債券跟蹤評級情況
本次公司債券的信用評級機構(gòu)上海新世紀資信評估投資服務(wù)有限公司（簡稱“新世紀評估”）于2017年5月16日發(fā)布了《西藏城市發(fā)展投資股份有限公司2015年公司債券跟蹤評級報告》，該報告主要內(nèi)容如下：
一、本次債券跟蹤信用等級：AA
二、發(fā)行人主體信用等級：AA
三、評級展望：穩(wěn)定。
第八節(jié) 其他重要事項
一、對外擔保情況
截至2016年末，發(fā)行人對外擔保合計余額17.63億元。其中報告期末對子
公司擔保余額12.13億元，對外擔保余額（不包括對子公司的擔保）5.5億元。
二、涉及的未決訴訟或仲裁事項
（一）謝玉林-上海北方城市發(fā)展投資股份有限公司訴訟案
子公司北方城投與謝玉林就永盛苑樓盤的房屋買賣糾紛案，北方城投被判返還購房款1,789.70萬元，賠償其不能履行合同損失及辦理權(quán)證、裝修等直接損失合計7,965.57萬元并支付利息，賠償款已經(jīng)由閘北區(qū)國資委償付完畢。但事后謝玉林又就房屋使用收益（租金）損失問題訴公司賠償3,397.50萬元，目前此案仍在審理過程中。由于永盛苑樓盤為北方城投在借殼西藏雅礱上市資產(chǎn)重組前開發(fā)建設(shè)的項目，閘北區(qū)國資委承諾如因永盛苑房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致北方城投發(fā)生賠償義務(wù)，由靜安區(qū)國資委承擔。
三、相關(guān)當事人
截至2016年12月31日，本次債券的受托管理人和資信評級機構(gòu)均未發(fā)生
變動。
四、實施重大資產(chǎn)重組情況
2016年12月27日，公司董事會和臨時股東大會審議通過了公司重大資產(chǎn)
重組的相關(guān)方案。公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買藏投酒店 100%股權(quán)、
泉州置業(yè)14.99%股權(quán)及陜西國鋰41.21%股權(quán)，其中股份支付對價11.68億元，
現(xiàn)金支付對價0.31億元。同時，公司擬向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股
票募集配套資金，總額不超過11.65億元。
2017年4月26日，本次重大資產(chǎn)重組事項經(jīng)中國證監(jiān)會審核，已獲得有條
件通過，公司尚未收到中國證監(jiān)會的正式核準文件。
五、重大事項
截至2016年12月31日公司賬面借款余額和對外擔保（不包括對子公司的
擔保）分別為48.97億元和5.5億元，報告期內(nèi)分別減少4,000.5萬元和6,000
萬元。
（本頁無正文，為《西藏城市發(fā)展投資股份有限公司2015年公司債券受托管理
事務(wù)2016年度報告》之蓋章頁）
中國銀河證券股份有限公司
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